Addendum woonvisie gemeente Elburg 2020-2025

Aanleiding

Op 11 maart 2022 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties nationale woon- en bouwagenda uitgebracht. Hierin maakt het de aanpak en ambitie voor de woningmarkt tot 2030 bekend. De aanleiding voor het opstellen van de woon- en bouwagenda is de wooncrisis van de afgelopen jaren. Er is een grote schaarste aan woningen in heel Nederland.

De schaarste zorgt voor een flinke stijging van de huizenprijzen sinds 2019. De overheid heeft een lange tijd een passieve rol gehad in de regulering van de woningmarkt. Het gebrek aan regie heeft erin geresulteerd dat er bepaalde doelgroepen tussen wal en schip raken. Er is een grote groep starters die te veel verdient voor sociale huur, maar te weinig verdient om een eerste woning te kopen.

De nationale woon- en bouwagenda wil de regie op de woningmarkt meer terugplaatsen bij de overheid. Er zijn richtlijnen voor de te realiseren woningen tot 2030.

• 300.000 woningen in de categorie sociale huur (250.000) en middenhuur (50.000) door woningcorporaties;
• 300.000 woningen in de categorie middenhuur en betaalbare koop door marktpartijen;
• 300.000 woningen in de overige categorie.

Van de 900.000 te realiseren woningen moet twee derde betaalbaar zijn. Onder betaalbare koopwoningen verstaat het ministerie van BZK woningen tot aan de NHG-grens (355.000 in 2022, 405.000 in 2023).

Het rijk wil meer regie over de woningmarkt leggen bij de overheid. Op lokaal niveau moet dit terecht komen bij de gemeentes. Als eerste stap hiervoor hebben de provincies met alle regio’s een woondeal gesloten. Hierin staan afspraken over de aantallen te bouwen woningen tot en met 2030 en percentages sociale huur en betaalbare koop door elke gemeente binnen de regio. De taak voor de gemeente is om op gebiedsniveau te zorgen voor een betere verdeling van de woningmarkt. Gemeente Elburg heeft hiervoor een samenwerking met de andere gemeentes binnen regio Noord-Veluwe (Hattem, Oldebroek, Nunspeet, Harderwijk, Ermelo en Putten). Regio Noord-Veluwe heeft in 2023 een Woondeal gesloten met provincie Gelderland.

Er zullen in de toekomst vaker afspraken gemaakt worden met de regio, de provincie en het Rijk. Om te waarborgen dat nieuwe afspraken nog steeds aansluiten op onze woonvisie stellen wij een flexibelere opzet voor de programmaverdeling voor die inspeelt op de toenemende beweging van de woningmarkt. In de afspraken die we als regio met de provincie maken komen specifiekere plannen naar voren. De woonvisie zal algemeen blijven en de woondeal en het woonprogramma geven hier een concretere invulling aan.

In de woonvisie van gemeente Elburg staan nu nog prijscategorieën, gebaseerd op de woningmarkt van vóór 2019. De plannen zijn niet meer realistisch binnen deze prijsklassen uit te voeren. Door de eerder genoemde schaarste en lage rentes zijn de woningprijzen de afgelopen tijd enorm gestegen. Daarnaast zijn de kosten voor schaarse materialen en arbeid flink gestegen. Dit vraagt om een herijking van de prijscategorieën. Met de aangepaste prijscategorieën sluiten we aan op de afspraken met provincie en het Rijk.

De maximale prijs voor de categorie voor betaalbare koop zal stijgen. We willen voorkomen dat de kwetsbare doelgroepen op de woningmarkt, zoals starters, senioren en spoedzoekers, tussen wal en schip vallen. We willen aan het stuur blijven en borgen dat niet alles aan de bovenkant van de categorie gebouwd wordt. Dit is waarom we binnen de categorie betaalbare koop een subcategorie betaalbare koop tot €265.000 hebben toegepast.
We gaan de komende tijd in overleg met lokale partijen om uit te werken hoe we de kwetsbare doelgroepen op de woningmarkt tegemoet kunnen komen. Dit zal een plek krijgen in de omgevingsvisie en in het woonprogramma van 2025 verder uitgewerkt worden. Daarnaast gaan we dit jaar beginnen met het opstellen van een woonzorgvisie, hierin worden de kwetsbare doelgroepen opgenomen.

Wijzigingen

HOOFDSTUK 4. BESCHIKBAAR WONEN
4.2 … MET KWALITEIT, VOOR DE JUISTE DOELGROEPEN …

Huidige tekst:
“- Sociale huur: gelijkvloers, met name klein en betaalbaar (onder de eerste aftoppingsgrens). Orde van grootte 15-20% van het totale programma in de periode tot 2030;
- Koop goedkoop/betaalbaar onder € 200.000,- en tussen € 200.000,- en € 265.000,-): 15-20%.
Daarbij staan wij open voor meer variatie: kleinere woningen, met een evenwichtige prijs-kwaliteitsverhouding. We willen hierbij voorkomen dat woningen onder de marktprijs verkocht worden en de eerste koper bij verkoop grote winsten maakt. Een goede prijs-kwaliteitsverhouding is dan belangrijk;
- Middeldure huur: beperkt, met name tot € 950. Orde van grootte is op basis van onderzoek lastig aan te geven. Is maatwerk op geschikte locaties, in nauwe afstemming met ontwikkelaars;
- Al met al is de opgave om 30-40% van het nieuwbouwprogramma te realiseren in de socialehuursector, goedkope koop en betaalbare koopwoningen tot € 265.000,-. Dit zijn belangrijke segmenten voor doelgroepen als starters, jonge gezinnen en bijvoorbeeld mensen die doorstromen uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang.”

Wordt vervangen door:
“- Sociale huur: gelijkvloers, met name klein en betaalbaar (onder de eerste aftoppingsgrens). Orde van grootte komt overeen met de afspraken die we gemaakt hebben met de provincie en het Rijk. Momenteel is dit 31% van het totale programma in de periode tot en met 2030 zoals in de Woondeal 2023 afgesproken;
- Betaalbare koop (koop tot aan €355.000): Orde van grootte komt overeen met de afspraken die we gemaakt hebben met de provincie en het Rijk. Momenteel is dit 32% van het totale programma tot en met 2030, zoals in de Woondeal 2023 afgesproken.
Binnen de categorie betaalbare koop hanteren wij de categorie betaalbare koop tot €265.000 met een orde van grootte van 15%.
Daarbij staan wij open voor meer variatie: kleinere woningen, met een evenwichtige prijs-kwaliteitsverhouding. We willen hierbij voorkomen dat woningen onder de marktprijs verkocht worden en de eerste koper bij verkoop grote winsten maakt. Een goede prijs-kwaliteitsverhouding is dan belangrijk;”
- Middenhuur: beperkt, met name tot €1000. Orde van grootte komt overeen met de afspraken die we gemaakt hebben met de provincie en het Rijk. Momenteel ligt dit op 6% van het totale programma in de periode tot en met 2030, zoals in de Woondeal 2023 afgesproken. De realisatie zal aankomen op maatwerk op geschikte locaties, in nauwe afstemming met ontwikkelaars;
- Al met al is de opgave om meer focus te leggen op het realiseren van woningen in de categorieën sociale huur, betaalbare koopwoningen tot €355.000 en de middenhuur. Dit zijn belangrijke segmenten voor doelgroepen als starters, ouderen, jonge gezinnen en bijvoorbeeld mensen die doorstromen uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. Hierin conformeren wij ons aan de afspraken zoals die zijn opgenomen in de Woondeal 2023. Momenteel zal dit gaan om 68% van de totaal te realiseren woningen tot en met 2030.”

In de woondeal regio Noord-Veluwe van 2023 staat het regionale aandeel aan sociale huur op 29%.
Voor Elburg staat dit op 31% van de te realiseren woningen.
Op grond van de Woondeal moet in Elburg 32% van de nieuwbouw worden gerealiseerd in het betaalbare segment. Dat betreft alle woningen tot € 355.000,00. Het onderscheid tussen sociale koop en betaalbare koop in onze Woonvisie is om die reden overbodig geworden. De € 355.000,00 betreft de NHG-grens 2022. Om de betaalbaarheid van dit segment te waarborgen heeft de regio deze prijs vastgezet voor de periode tot en met 2030. Om verder te borgen dat er betaalbaar gebouwd wordt voor kwetsbare doelgroepen op de woningmarkt hanteren we 15% betaalbare koop tot €265.000 binnen de categorie betaalbare koop tot €355.000.
Vanuit de Woondeal is de wens om een getal te plaatsen bij de categorie middenhuur. Deze categorie is relevant voor de beoogde doelgroepen uit onze woonvisie. Hierbij gaat het voornamelijk over de starters en ouderen. De grens van €1000 wordt aangehouden door het Rijk.
De categorieën van sociale huur, betaalbare koopwoningen tot €355.000 en de middenhuur sluiten aan bij de doelgroepen uit onze woonvisie: starters, jonge gezinnen, ouderen en de uitstroom uit wonen en zorg. De afspraak die de regio met de provincie heeft gemaakt resulteert in 65% betaalbaarheid. In Elburg ligt dit aandeel op 68%.

HOOFDSTUK 4.6 REGIE OP WONINGBOUW

Huidige tekst:
“Doelstellingen
- 15-20% in sociale huur
- 15-20% goedkope/betaalbare koop
- 60-70% nieuwbouw in duurdere segment (> €265.000)”

Wordt vervangen door:
“Doelstellingen zoals deze in de afspraken met de provincie zijn opgesteld. Conform de Woondeal 2023 betreft dat de volgende verdeling:
- 31% in sociale huur
- 32% betaalbare koop, waarvan 15% tot €265.000
- 6% middenhuur
- 31% nieuwbouw in duurdere segment (boven €355.000)”

In het overzicht van de doelstellingen komen de categorieën en de verdeling hiervan overeen met de afspraken die gemaakt zijn tussen regio Noord-Veluwe en provincie Gelderland.